إضاءات على القانون رقم 10 لعام 2018 5-8

العدد: 
15336
ثلاثاء, 2018/06/05

نتابع القسم الخامس من هذه المقالة التي تمس أكثر شرائح المجتمع والتي ترغب في الاستقرار في مسكن تخلد إليه بعد عناء الحياة ومسيرة العمر.

وقد وصلنا إلى شرح المادة 13 من القانون 10 لعام 2018 والمعدلة للمادة 25 الخاصة بلجنة التوزيع، وعلى اللجنة الواجبات التالية:

1 – تقدير قيمة كل مقسم من مقاسم المنطقة المحددة على مصورها التقسيمي بعد استبعاد المقاسم المقتطعة وفق أحكام المادة 21 من المرسوم التشريعي 66 لعام 2012 المعدلة وفق أحكام هذا القانون وهي المشيدات العامة على إطلاقها وهي أهم مقتضيات صدور المخططات التفصيلية على ألا تتجاوز 20 % من مساحة الأرض كما أسلفنا سابقاً.

2 – إجراء المقارنة بين القيمة الإجمالية لجميع العقارات الواقعة في المنطقة التنظيمية المقدرة من قبل لجنة التقدير ومجموع قيم المقاسم التنظيمية المقدرة من قبلها.

3 – حساب الزيادة أو النقصان بينهما ونسبتها.

4 – إعادة توزيع حصص لجميع أصحاب الحقوق في كامل المنطقة التنظيمية.

5 – تصدر اللجنة قرارها متضمناً الجداول بأسماء أصحاب الحقوق في المنطقة التنظيمية معدلاً كمالكين على الشيوع لأسهم المقاسم التنظيمية   بحصصهم السهمية المعادلة في مجموعها قيمة المقاسم التنظيمية المخصصة للمالكين وهي عملية حسابية وهندسية وقانونية دقيقة تضمن حقوق المالكين جميعاً بلا زيادة أو نقصان.

6 – تحدد الحصة للمالكين بما يعادل القيمة الاسمية للسهم الواحد بمبلغ ليرة سورية واحدة.

وقد نصت المادة 14 من القانون موضوع الدراسة على ما يلي:

1-تسلم لجنة التوزيع الجداول غير النهائية بأسماء المالكين وأصحاب الحقوق العينية إلى الوحدة الإدارية خلال مدة أسبوع من تاريخ عملها.

2-تدعو الوحدة الإدارية أصحاب الحقوق للاطلاع عليها بموجب إعلان ينشر في الصحف المحلية وعند عدم وجودها تنشر في إحدى صحف العاصمة وفي لوحة إعلانات الوحدة الإدارية وموقعها الالكتروني إن وجد في لوحة إعلانات المنطقة التنظيمية.

3 – تكون قرارات اللجنة قابلة للطعن أمام محكمة الاستئناف المدنية في المحافظة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ نشر الإعلان وتبت محكمة الاستئناف بالطعن في غرفة المذاكرة خلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسجيل الطعن في ديوانها بقرار مبرم.

وبعد ذلك تقوم الوحدة الإدارية بتنظيم سجلات قيود الملكية السهمية ورقياً ورقمياً بما يحافظ على الملكيات السهمية والحقوق العينية وتصدر سندات إسمية بأسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وتسلم إلى مالكيها خلال فترة 6 أشهر من تاريخ اكتساب قرار لجنة التوزيع الدرجة القطعية بفوات مدة الطعن المحددة بثلاثين يوماً أو عن طريق البت بقرار مبرم في حال وقوعها وخلال ثلاثين يوماً من تاريخ تسجيل الطعن لدى ديوان محكمة الاستئناف المدنية في المحافظة ويجب أن يتضمن السجل أو البيان المعلومات التالية:

1 – الرقم التسلسلي.

2 – اسم المنطقة التنظيمية.

3 – اسم مالك الأسهم في المنطقة التنظيمية.

4 ـ عدد الأسهم .

5 ـ المجموع الكلي لأسهم المنطقة التنظيمية . 

6 – كل الإشارات الموضوعة على الحصص السهمية المنقولة من الصحائف العقارية أو المطلوب وضعها بأحكام قضائية.

7- الرقم الوطني للمالك.

ونصت المادة 16 من القانون على ما يلي:

1 – لمالكي أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وخلال مدة عام من تاريخ إعلان جدول التوزيع النهائي وهذه المدة هي المحددة في قرارات السجل العقاري ذوات الأرقام 186 – 187 – 188 تاريخ 26 /3 /1926 والتي يحق لمن يدعي بالملكية اللجوء إلى المحكمة المدنية المختصة لإثبات حقه فيما إذا كان غائباً عن البلد أو لسبب  آخر ولم يتمكن من الاطلاع على أعماله التنظيمية أو فيما لو لجأ المالك المفترض بالادعاء زوراً وبهتاناً بالملكية وبالتالي يحق له الاعتراض واسترداد ملكيته وقد عدلت من سنتين إلى سنة واحدة وبعد مرور السنة يحق للمدعي بالحقوق أن يلجأ إلى المحكمة للمطالبة بالتعويض المادي ولم يعد حقه مرتبطاً بعين العقار ولذلك يحق له بعد مرور السنة تداول ملكية الأسهم فيما بين المالكين بذات المنطقة سواء بالبيع أو الشراء أو الرهن أو حق المنفعة  أو الارتفاق وغيرها وكذلك للغير من خارج المنطقة سواء كان ذلك التصرف كلياً لتمام العقار أو الحق أو جزئياً وتوثيق الوقوعات في السجل العقاري ونعتبر الأمور بعد ذلك قد استقرت في نصابها القانوني.

2 – لا تنقل الحقوق المرتبطة بالأسهم إلا بعد قيدها في سجل الأسهم لدى الوحدة الإدارية ولا يحتج بالتصرف في مواجهة الغير إلا من تاريخ القيد في هذا السجل.

ويمتنع على الوحدة الإدارية إجراء القيد إذا كان منطوياً على مخالفة لأحكام المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 وأحكام هذا القانون.

3 – تتقاضى الوحدة الإدارية لصالح صندوق المنطقة من الجهة البائعة أو المتنازلة خمسة بالألف من القيمة الاسمية لمجموع الأسهم المباعة أو المتنازل عنها أو المطلوب تجزئتها وبما لا يقل عن 1500 ليرة سورية للطلب الواحد إضافة إلى جميع الضرائب والرسوم المالية المستحقة وفقاً لأحكام القوانين والأنظمة المالية النافذة.

ونحن نرى أنه في حال البيع أو التنازل ثانية تتقاضى الوحدة الادارية لصالح صندوق المنطقة من الجهة البائعة أو المتنازلة نسبة خمسة بالمئة من القيمة الاسمية لمجموع الأسهم المباعة أو المتنازل عنها أو المطلوب تجزئتها عن كل عملية ثانية أو أكثر مهما بلغ عددها وبما لا يقل عن 15000 ليرة سورية إضافة لجميع الضرائب والرسوم المالية المستحقة أصولاً وذلك بغية الحد من التجارة والمضاربة على العقارات في تلك المنطقة ومن ناحية أخرى لدعم صندوق المنطقة التنظيمية مادياً.

4 –لمن يرغب الاطلاع على معلومات ملكية أسهم لأحد المالكين من سجل الأسهم والحصول على صورة طبق الأصل عنها يمنح المطلوب لقاء بدل تحدده الوحدة الإدارية.

ونحن نقترح ألا يقل عن 500 ليرة سورية.

5ـ يتم حفظ المعلومات الواردة في سجل الأسهم بشكل الكتروني وحسناً فعل المشرع للمحافظة على الملكيات وأن تحفظ على عدة أقراص وذلك في حال تلف تلك السجلات أو سرقتها أو احتراقها وذلك للسرعة في منحها.

6ـ تعتبر البيانات الصادرة عن الوحدة الإدارية لسجل الأسهم سنداً رسمياً.

ونصت المادة /17/ من القانون على تعديل المادة /29/ من المرسوم 66 لعام 2012 وفق ما يلي:

1ـ يتم توزيع المقاسم ونقل ملكيتها وتسجيلها لدى مديرية المصالح العقارية المختصة ضمن ثلاثة خيارات وفق رغبة واختيار مالكي أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع. 

الخيار الأول: التخصص بالمقاسم.

الخيار الثاني: المساهمة في تأسيس شركة مساهمة وفق قانون الشركات النافذ أو قانون التطوير والاستثمار العقاري لبناء وبيع واستثمار المقاسم.

الخيار الثالث: البيع بالمزاد العلني.

2ـ على مالكي أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع وخلال مدة ستة أشهر تلي المدة المحددة لإصدار وتوزيع السندات المبينة في الفقرة /أ/ من المادة 27 من المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012المعدلة وفق أحكام هذا القانون التقدم إلى الوحدة الإدارية بطلب تحديد أحد الخيارات الواردة في الفقرة السابقة.

3ـ تتولى الوحدة الإدارية فتح سجل تسجل فيه الطلبات حسب الاختيار كما تقوم بتدقيق بيانات الأسهم المرفقة بالطلب مع سجل الأسهم.

ونتابع الشرح مع المادة /18/ المعدلة للمادة /30/ من المرسوم التشريعي رقم /66/ لعام 2012 حيث تتضمن ما يلي:

1ـ لمالكي أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع التي تبلغ قيمة أسهمهم القيمة الاسمية لأحد المقاسم أن يتقدموا بطلبهم إلى الوحدة الإدارية للاكتتاب على المقسم الذي يرغبون به متضمناً التالي:

أـ رقم المقسم المكتتب عليه وأسماء مالكي أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع الشركاء ومقدار حصتهم السهمية مرفقة ببيانات الأسهم المعادلة لقيمة المقسم.

ب ـ عدم وجود إشارات رهن أو حجز أو التزام من أي نوع كان على حصصهم السهمية تمنع من المساهمة بشركة أو الحصول على الترخيص بالبناء.

2ـ على الوحدة الإدارية دراسة طلبات الاكتتاب خلال مدة لا تتجاوز 15 يوماً من تاريخ تقديم الطلب ورفض أي طلب يخالف شروط الاكتتاب وفي حال الحاجة إلى استكمال أي نقص في طلب الاكتتاب يعتبر تاريخ استكماله تاريخاً جديداً لتقديم الطلب أو بمعنى آخر يصبح رقم وتاريخ الطلب المستكمل للأوراق المطلوبة حقاً مكتسباً لحساب المدة للترخيص ولا يعتد بتاريخ الطلبات الناقصة ولا يترتب عليها أي أثر قانوني.

3ـ يصدر المكتب التنفيذي قراراً بتخصيص المقسم وأرى أن المقصود به هو المكتب التنفيذي للوحدة الإدارية (مجلس المدينة سواء كانت المدينة هي مركز المحافظة أو مجالس المدن الأخرى أو مجلس البلدة) وليس المكتب التنفيذي لمجلس المحافظة أو أي مجلس آخر.

4ـ في حال التقدم بأكثر من طلب اكتتاب للتخصص بمقسم واحد تكون الأفضلية بتخصيص صاحب أو أصحاب طلب الاكتتاب وفق التسلسل الأسبق لتاريخ تسجيل الطلب في الوحدة الإدارية وفي حال التسجيل في التاريخ ذاته لعدة طلبات ولها الأفضلية ذاتها فتجري القرعة بينهم.

وفي الحقيقة نحن أمام تزاحم الأفضليات بيوم واحد والفصل يكون للرقم الأسبق بالتوقيت الأسبق بالساعة والدقيقة من اليوم ذاته. 

5ـ يحق لمالك أسهم المقاسم التنظيمية على الشيوع بصفته الشخصية الطبيعية أو الاعتبارية التقدم بطلبه للتخصص بمقسم أو أكثر وفق ملكيته من الأسهم المعادلة لقيمة المقسم أو المقاسم المطلوب التخصص بها إذا كانت ملكيته لأسهم المقاسم التنظيمية ناتجة عن ملكيته الأصلية أو الارثية قبل إحداث المنطقة التنظيمية بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 وأحكام هذا القانون في المنطقة التنظيمية والمحددة بقرار لجنة التوزيع.

6ـ ولا يحق لأي شخصية اعتبارية بعد إحداث المنطقة التنظيمية بموجب أحكام المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 وأحكام هذا القانون التملك والتصرف بأي سهم في المقاسم التنظيمية المملوكة على الشيوع بطريقة التداول أو الشراء أو التنازل تمكن من التخصص بأكثر من مقسم واحد من المقاسم التنظيمية ويعد من أشكال التصرف البيع أو الهبة أو العارية أو إحلال العضوية أو التنازل أو حوالة الحق أو أي عقد تأمين أو رهن أو وكالة مهما كانت صيغتها تؤدي إلى التملك ويعتبر هذا التصرف باطلاً بطلاناً مطلقاً في معرض تطبيق المرسوم التشريعي رقم 66 لعام 2012 وأحكام هذا القانون.

7ـ يعلن قرار التخصيص للاطلاع عليه بموجب إعلان في لوحة إعلانات الوحدة الإدارية وموقعها الإلكتروني إن وجد وفي لوحة إعلانات المنطقة التنظيمية.

8ـ وعلى الوحدة الإدارية إرسال نسخة من قرار التخصيص إلى الدوائر العقارية لإجراء معاملات تسجيل الملكية.

ونتوقع أن تكون معاملة تسجيل الملكية معفاة من كافة الرسوم والضرائب المالية.

حلب
الفئة: 
الكاتب: 
المحامي مصطفى خواتمي